Spaans vastgoed in 2025: nieuwe regelgeving, juridische uitdagingen én blijvende kansen voor slimme investeerders

De nieuwe regels voor het registreren van huurwoningen in Spanje gaan in op 1 juli 2025.
Maar moet je je echt registreren? Het hangt er allemaal vanaf hoe en waar je je woning adverteert.

Vanaf 1 juli 2025 moeten eigenaars van vakantiewoningen in Spanje rekening houden met een nieuwe verplichte registratie wanneer ze hun woning via online platformen willen verhuren. Tegelijk roept de Europese Commissie Spanje op het matje voor een discriminerende belastingpraktijk ten aanzien van buitenlandse eigenaars. Toch blijft Spanje, ondanks de golf aan nieuwe regels, een bijzonder interessante en toegankelijke markt voor wie droomt van een tweede verblijf onder de zon. Leen Vermeulen, CEO van Hip Estates, licht toe.

Registratieplicht bij online verhuur vanaf 1 juli 2025

Spanje introduceert een nieuw Registro Único de Arrendamientos (Uniek Huurregister) en het bijhorende digitale portaal Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, verplicht voor wie vanaf 1 juli 2025 zijn woning wil aanbieden via online boekingsplatformen zoals Airbnb, Booking.com of Vrbo. Het belangrijkste criterium is of een contract op afstand tot stand komt, alleen dan geldt de registratieplicht. Het is uiteraard essentieel dat de eigenaar beschikt over alle noodzakelijke lokale vergunningen of verklaringen, zoals opgelegd door de autonome regio of gemeente. De kostprijs van de registratie bedraagt 27 euro + btw.

Verhuren in Spanje kan nog steeds makkelijk," stelt Leen Vermeulen, CEO van Hip Estates, al 30 jaar dé Belgische specialist in Spaans vastgoed. "De registratie is enkel verplicht als je via boekingssites werkt die reserveringen en betalingen faciliteren of toegang hebben tot gebruikersdata zoals het aantal nachten en het aantal gasten. Wie offline verhuurt of via platformen waar geen directe boeking mogelijk is, valt buiten de verplichting.

Leen Vermeulen adviseert klanten om bij twijfel toch te registreren: "In een markt die snel digitaliseert en waar wetgeving voortdurend bijgestuurd wordt, is het veiliger om in orde te zijn met de regelgeving, ook als het op het eerste zicht niet verplicht lijkt. Zo vermijd je mogelijke boetes en juridische onzekerheid. De registratie is eenvoudig, snel en betaalbaar. En wie kiest voor nieuwbouwprojecten met verhuurmogelijkheid, hoeft zich hier doorgaans zelfs niet mee bezig te houden: alles wordt geregeld via de promotor en de verhuurpartner.”

Ze benadrukt ook dat transparantie en correctheid een meerwaarde vormen: “Toekomstige huurders vertrouwen sneller een woning die geregistreerd is. Je toont dat je als eigenaar professioneel en eerlijk handelt.”

VME-goedkeuring verplicht bij toeristische verhuur

Daarnaast is op 3 april 2025 ook een andere belangrijke wijziging van kracht gegaan. Wie zijn woning toeristisch wil verhuren, heeft nu expliciete toestemming nodig van de vereniging van mede-eigenaars (VME) van het gebouw. Hiervoor is een drie vijfde meerderheid vereist.

Toch benadrukt Leen Vermeulen dat dit niet betekent dat verhuren moeilijk is geworden:
Bij nieuwbouwprojecten waarmee wij samenwerken, is de mogelijkheid tot toeristische verhuur vaak al juridisch geregeld bij het opstarten van het project. De koper hoeft zich dus geen zorgen te maken of aparte toelatingen te regelen. In veel gevallen neemt een professioneel verhuurbedrijf alle zorgen uit handen, inclusief inrichting, registratie, promotie, boekingen en onderhoud.

Slim investeren in rendement en gebruiksgemak

Volgens cijfers uit 2024 blijft Spanje erg in trek bij Belgische kopers. Vorig jaar alleen al kochten Belgen 4.547 woningen in Spanje, of gemiddeld 12,45 per dag—het derde beste jaar ooit.

"Dankzij het aanhoudend stijgend toerisme en de professionele verhuurdiensten waarmee we samenwerken, blijven de rendementen aantrekkelijk,” aldus Leen Vermeulen van Hip Estates. "We merken dat kopers vooral aangetrokken worden door het comfort, het milde klimaat, de Spaanse levensstijl, en het feit dat alles vlot bereikbaar is met het vliegtuig via de nabijgelegen luchthavens van Alicante en Murcia.”

Als voorbeeld schuift Leen Vermeulen een project in Guardamer del Segura aan de Costa Blanca Zuid naar voor. Zulke projecten zijn speciaal ontwikkeld voor wie op zoek is naar zorgeloze investering én eigen vakantiegenot. Appartementen zijn er beschikbaar vanaf €206.000 en kunnen gemeubeld aangekocht worden. Verhuur via een erkend beheersbedrijf maakt ook het terugvorderen van de 21% btw op de aankoop mogelijk.

Europees protest tegen discriminatie van buitenlandse eigenaars

Recent heeft de Europese Commissie een formele procedure opgestart tegen Spanje vanwege haar fiscale behandeling van buitenlandse eigenaars. Op dit moment moeten niet-residenten, ook EU-burgers, jaarlijks belasting betalen op woningen die ze niet verhuren—tot 24% op een fictief inkomen van 2% van de kadastrale waarde—terwijl Spaanse ingezetenen zijn vrijgesteld voor hun hoofdverblijf. Brussel oordeelt dat dit in strijd is met het vrije verkeer van kapitaal en werknemers binnen de EU en eist aanpassing binnen twee maanden. Gebeurt dat niet, dan dreigt een rechtszaak voor het Europees Hof van Justitie.

"Dit is positief voor Belgische eigenaars,” aldus Leen Vermeulen. "Mocht Spanje verplicht worden om de fiscale behandeling gelijk te trekken, dan zou dat betekenen dat duizenden Belgische eigenaars voortaan minder belasting betalen op hun tweede verblijf.”

Spanje blijft topbestemming voor tweede verblijf

Ondanks de recente regelgevingen blijft Spanje aantrekkelijk. In 2024 ontving het land 94 miljoen toeristen—een historisch record en een stijging van 8% ten opzichte van het jaar ervoor. Belgen blijven actief op de Spaanse vastgoedmarkt: vorig jaar was het derde beste jaar ooit wat betreft aankopen.

“De combinatie van zon, betaalbare kwaliteit, het hele jaar door zachte temperaturen en directe vluchten maakt Spanje onweerstaanbaar,” besluit Leen Vermeulen, CEO van Hip Estates. “Onze klanten kopen in eerste instantie om er zelf van te genieten, maar velen combineren dat met slimme verhuur. En dat blijft, mits de juiste begeleiding, perfect mogelijk.”